Financiering · 5 min lezen
Hypotheek-indicatie — welke aannames zitten erin?
Hoe databuurt per listing de maandlasten en benodigd inkomen berekent: annuïteit, NHG-grens, energielabel-aftrek en de AFM-richtlijnen waar het op leunt.
Gepubliceerd · bijgewerkt
Op iedere listing-pagina staat een hypotheek-indicatie: maandlasten, benodigd bruto-inkomen, NHG-eligibiliteit en — bij groene labels — extra leenruimte. Het is een ruwe richtlijn, geen advies. Hieronder welke aannames erin zitten zodat je het cijfer op waarde kunt schatten.
Belangrijkste disclaimer: dit is geen financieel advies. Voor een echte berekening: ga naar een onafhankelijk hypotheekadviseur of de online tools van Hypotheek24, Van Bruggen Adviesgroep of Independer.
Aanname 1 — Rente en looptijd
- Rente: 4,0% — gemiddelde 30-jaars NHG vaste rente Q2 2026 (Hypotheekbond, gemiddelde over de top-10 aanbieders).
- Looptijd: 30 jaar, annuïteit. Vrijwel alle nieuwe hypotheken zijn annuïtair of lineair sinds 2013 (fiscaal vereist voor renteaftrek).
De formule: maandlasten = L × r / (1 − (1+r)−n)
met L=leenbedrag, r=maandrente, n=aantal maanden. Dit is exact zoals
banken het rekenen — het verschil zit in de gehanteerde rente.
Aanname 2 — Benodigd inkomen
Wij delen de vraagprijs (minus eventuele groen-label-aftrek) door een inkomens-multiplier van 4,6. Dat is een vereenvoudiging van de AFM-tabel "Tijdelijke regeling hypothecair krediet" 2026 bij rente ~4%. De échte AFM-tabel gebruikt:
- Inkomensschijf (lagere inkomens mogen relatief minder lenen).
- Toetsrente (5-jaars vaste rente, niet de aanbiedingsrente).
- Tweede inkomen wordt sinds 2023 voor 100% meegeteld.
- Studieschuld vermindert de leenruimte.
Onze 4,6× is dus een gemiddelde — voor een tweeverdiener met geen schuld wordt het vaak gunstiger; voor één inkomen met studieschuld ongunstiger.
Aanname 3 — Energielabel-aftrek
Sinds 2024 mag je extra lenen voor woningen met een groen label, mits het geld in de woning gestoken wordt (de woning zelf of energiebesparende maatregelen). 2026-bedragen:
- Label A++++: +€ 50.000 leenruimte
- Label A+++: +€ 40.000
- Label A++: +€ 30.000
- Label A+: +€ 20.000
- Label A: +€ 10.000
- Label B: +€ 5.000
- Label C en lager: geen extra
Aanname 4 — NHG-grens
De NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is in 2026 vastgesteld op € 450.000. Met energiebesparende maatregelen kun je tot 106% van die grens lenen. NHG verlaagt je rente meestal met 0,3–0,6 procentpunt en geeft een vangnet bij gedwongen verkoop.
Onze indicator vergelijkt de vraagprijs met de NHG-grens. In de praktijk tel je daar nog ~5% kosten koper bij, dus de échte grens ligt iets lager (€ 428k vraagprijs ≈ NHG-grens met k.k.).
Wat we NIET meenemen
- Kosten koper (overdrachtsbelasting 2% of starters-vrijstelling, makelaar, taxatie).
- Eigen geld — onze maandlasten gaan uit van 100% financiering. Met eigen geld worden ze evenredig lager.
- Variabele rente / rentemiddeling.
- VVE-bijdrage bij appartementen (vaak €100–300 per maand extra).
- OZB en waterschapsbelasting (~€500–1500 per jaar).
Gerelateerde tools en pagina's
- Goede vraagprijs bepalen
- WOZ vs vraagprijs uitgelegd
- Energielabel-uitleg — waarom de aftrek bestaat.
- Waardeschatter — voor een marktindicatie van een specifieke woning.